貴州凱里墻體廣告 自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”確立為今年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一以來(lái)，各地去庫(kù)存措施頻出。但從目前狀況看，效果并不理想，城市間分化趨向繼續(xù)加 劇，三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月，即這些城市現(xiàn)有的房子要賣完得30多個(gè)月。那么，去庫(kù)存有多難？難在哪里？專家表示，各地要充沛認(rèn)識(shí)到去庫(kù)存是一 場(chǎng)“耐久戰(zhàn)”，沒(méi)有一蹴而就的“猛藥”，因而，去庫(kù)存政策一定要思索因城施策，長(zhǎng)短分離。
三四線城市去庫(kù)存有多難？
“當(dāng)前住宅市場(chǎng)步入構(gòu)造性過(guò)剩時(shí)期，樓市分化趨向加劇，一二線城市的樓市熾熱迸發(fā)與去庫(kù)存的政策等待背叛，而三四線市場(chǎng)仍然深陷泥潭。”中原地產(chǎn)首席剖析師張大偉說(shuō)。
國(guó)度統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯現(xiàn)，1至2月份，全國(guó)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9052億元，同比增長(zhǎng)3%。固然投資增速回暖，但庫(kù)存再度增加。截至2月末，全國(guó)商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比去年末增加2077萬(wàn)平方米。
從區(qū)域來(lái)看，中西部樓市去庫(kù)存速度慢于東部。
上海易居研討院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，今年一季度，東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為 3507、1495和1138萬(wàn)平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
同策咨詢研討部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2月份三四線城市商品住宅累計(jì)存銷比為32.07個(gè)月，雖同比降落14%，但照舊遠(yuǎn)超合理區(qū)間15個(gè)月，大局部三 四線城市去庫(kù)存壓力仍大。
上海易居研討院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2月份全國(guó)35個(gè)典型城市中，有12個(gè)城市庫(kù)存呈現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中
廣西北海、
甘肅蘭州、
安徽 淮南和
馬鞍山、
山東煙臺(tái)和
濟(jì)寧、
廣東茂名等三四線城市存銷比普遍在20個(gè)月左右。以
蘭州為例，截至2月底存銷比為20，比1月份18.2個(gè)月擴(kuò)展了1.8 個(gè)月。
去庫(kù)存政策效果打折扣
面對(duì)巨量庫(kù)存，今年以來(lái)，中央和中央頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫(kù)存的 發(fā)力點(diǎn)。但目前來(lái)看，市場(chǎng)反響與政策初衷之間呈現(xiàn)了背叛，本就是庫(kù)存“重災(zāi)區(qū)”的三四線城市由于土地供給過(guò)剩、產(chǎn)業(yè)根底單薄等緣由，去庫(kù)存壓力更是有增無(wú) 減。
福建三明市國(guó)信
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限
公司總經(jīng)理巫朝魁引見(jiàn)，6年來(lái)，
公司共開(kāi)發(fā)了17萬(wàn)平方米的樓盤，至今還有8萬(wàn)多平方米的庫(kù)存。記者在福鼎市看 到，常住人口30萬(wàn)左右的縣級(jí)市，在售樓盤近20個(gè)，一些樓盤從四五年前開(kāi)盤至今去化不及一半。一樓盤置業(yè)參謀張清云說(shuō)，“如今均價(jià)每平方米5000元左 右，還可打九折。”在該市建立局總工程師江曉鳴看來(lái)，去化效果差強(qiáng)者意，除了需求不振、一些戶型不合理等緣由外，還有就是前幾年供地過(guò)快過(guò)多，招致供需錯(cuò) 位。
中國(guó)指數(shù)研討院剖析師劉雪瑞舉例說(shuō)，
河北唐山運(yùn)營(yíng)性用地成交量在2013年到達(dá)最頂峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米，而同期年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米，依照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需求13年。
中原集團(tuán)研討中心總監(jiān)劉淵以為，三四線城市一方面存在供給過(guò)剩，房屋和土地存量過(guò)高，另一方面受產(chǎn)業(yè)根底單薄等影響，人口增長(zhǎng)慢以至負(fù)增長(zhǎng)，招致樓市供大于求。
“大城市的虹吸效應(yīng)加劇，吸收了不少三四線城市及小城鎮(zhèn)人口，致使去庫(kù)存壓力進(jìn)一步加劇。”
南京大學(xué)城市科學(xué)研討院副院長(zhǎng)胡小武以為，樓市供應(yīng)側(cè)的問(wèn)題只能經(jīng)過(guò)本身調(diào)整完善來(lái)優(yōu)化。
沒(méi)有一蹴而就的“藥方”
業(yè)內(nèi)專家在剖析當(dāng)前庫(kù)存形勢(shì)時(shí)表示，面對(duì)如此范圍且有增無(wú)減的庫(kù)存，各地政府應(yīng)有“耐久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，沒(méi)有一蹴而就的“藥方”，去庫(kù)存需長(zhǎng)短分離，因城因時(shí)施策。
業(yè)內(nèi)人士以為，在當(dāng)前樓市構(gòu)造性過(guò)剩的大格局下，三四線城市去庫(kù)存應(yīng)從供需兩端發(fā)力。短期看，在嚴(yán)控土地入市的同時(shí)，對(duì)庫(kù)存停止調(diào)整，開(kāi)發(fā)多用 途用房，增加適銷對(duì)路的產(chǎn)品等；久遠(yuǎn)看，加快推進(jìn)產(chǎn)城交融和戶籍制度變革，增加城市就業(yè)崗位，讓新市民享用對(duì)等的公共資源和效勞……從基本上完成三四線樓 市的良性循環(huán)。
詳細(xì)講，在供應(yīng)方面，庫(kù)存高企的三四線城市政府應(yīng)增強(qiáng)政策諧和性，限制土地供給，著重消化存量。目前
湖南省曾經(jīng)明白庫(kù)存去化周期超越36個(gè)月的 地域，準(zhǔn)繩上中止新增
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地審批和供給等；
福建省對(duì)庫(kù)存特別是商業(yè)辦公庫(kù)存明顯供過(guò)于求的市縣，暫停商業(yè)辦公用地供給。
在需求層面，業(yè)內(nèi)以為三四線城市政府可繼續(xù)在信貸、稅收等方面加大對(duì)潛在購(gòu)房人的支持力度，如為三四線城市量身訂制一些政策，銀行監(jiān)管部門因城施策，靈敏把握首套房貸的認(rèn)定范圍，嘗試實(shí)行更低首付，對(duì)商品房改保證房制定明白的時(shí)間表和優(yōu)惠措施等。
化解三四線城市
房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為主力軍。為此，專家倡議把農(nóng)民工、個(gè)體工商戶等歸入公積金保證范圍。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前
湖南、
安徽等省已明白，將有穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員、城市個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員，以及其他靈敏就業(yè)、從事自在職業(yè)的人員都?xì)w入住房公積金繳存范圍，
河南、
甘肅則明白請(qǐng)求，用工單位要將樹(shù)立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民工歸入住房公積金制度掩蓋范圍。
從久遠(yuǎn)來(lái)看，三四線城市還要在產(chǎn)城交融、戶籍制度變革等方面下時(shí)間，提升城市的容納力。專家指出，進(jìn)步農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房意愿，推進(jìn)戶籍制度變革是 關(guān)鍵。住房制度變革必需以滿足新市民需求為動(dòng)身點(diǎn)，全面推進(jìn)并完善寓居證制度，讓農(nóng)民工和戶籍居民對(duì)等享用公共效勞和根底設(shè)備。
