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中山市物業(yè)效勞收費(fèi)管理新方法施行，2010版的
中山市物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法同時(shí)廢止。據(jù)市發(fā)改局相關(guān)科室引見，新方法施行是為了明白業(yè)主 與物業(yè)效勞企業(yè)雙方的權(quán)益與義務(wù)，減少糾葛，促進(jìn)社會(huì)調(diào)和。以后，成立業(yè)主大會(huì)、未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)要調(diào)整收費(fèi)，均要經(jīng)過專有局部面積占建筑物總面積半 數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意（即“雙過半”）后施行；至于如何肯定人數(shù)過半和面積過半，新方法也規(guī)則得了如指掌。
研讀新法：
變化1
物業(yè)管理區(qū)域劃定和收費(fèi)有根據(jù)
據(jù)市發(fā)改局相關(guān)科室擔(dān)任人引見，新方法規(guī)則住宅小區(qū)前期效勞收費(fèi)應(yīng)經(jīng)過招標(biāo)或協(xié)議方式肯定。住宅前期物業(yè)效勞收費(fèi)招標(biāo)或協(xié)議方式普通不能超越政府指導(dǎo)價(jià)，超越政府指導(dǎo)價(jià)的，要提早30日?qǐng)?bào)市發(fā)改局核定。同時(shí)物業(yè)要細(xì)致闡明理由，包括超越的效勞內(nèi)容本錢預(yù)測(cè)幾。
目 前不少樓盤分期開發(fā)，呈現(xiàn)同一個(gè)樓盤小辨別不同期、不同區(qū)域物管費(fèi)收費(fèi)不同的狀況。新方法明白了區(qū)域劃定的根據(jù)，即物業(yè)管理區(qū)域依據(jù)物業(yè)建立用地規(guī)劃答應(yīng) 證肯定的紅線圖范圍，分離物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)備、社區(qū)建立等要素劃定。也就是說，物業(yè)的配套設(shè)備設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；假如設(shè)備設(shè)備可以 分割、獨(dú)立運(yùn)用的，能夠劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。但是，不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別停止前期物業(yè)管理招招標(biāo)，肯定收費(fèi)規(guī)范，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)嚴(yán)厲執(zhí)行招標(biāo)確 定的收費(fèi)規(guī)范，不得隨意更改。
變化2
物管費(fèi)要調(diào)價(jià)必需“雙過半”
不少物業(yè)管理糾葛源自調(diào)價(jià)，個(gè)別小區(qū)擅自改動(dòng)中標(biāo)收費(fèi)規(guī)范，引發(fā)業(yè)主不滿。
新方法將調(diào)價(jià)的請(qǐng)求和組織者都明白了，并且將本來成立業(yè)委會(huì)的“雙過半”和未成立業(yè)委會(huì)的“雙過三分之二”統(tǒng)一請(qǐng)求為“雙過半”。
住宅物業(yè)效勞因本錢變化等緣由需求調(diào)價(jià)，按新方法規(guī)則，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專有局部面積占建筑總面積過半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主同意（“雙過半”）后施行。
沒有成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)所在地的居（村）委會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)視下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，咨詢?nèi)w業(yè)主見見，經(jīng)專有局部面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意 （“雙過半”），
報(bào)價(jià)錢主管部門備案后施行。
變化3
新方法對(duì)表決權(quán)屬加以明白
調(diào)價(jià)要經(jīng)專有局部面積占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（“雙過半”）后施行。那誰能夠表決？在實(shí)踐操作中，雙方對(duì)專有面積和業(yè)主數(shù)了解不對(duì)等。新方法對(duì)表決權(quán)屬加以明白，以保證業(yè)主和運(yùn)營(yíng)者的合法權(quán)益。
按新方法，專有局部面積，依照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有局部面積之和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)方面，建立單位曾經(jīng)出賣的專有局部的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建立單位未出賣的專有局部按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，依照兩者之和計(jì)算。
市 發(fā)改局相關(guān)科室擔(dān)任人說，需求進(jìn)一步解釋的是，專有局部面積和建筑物總面積，能夠依照下列辦法認(rèn)定：這里專有局部面積，依照不動(dòng)產(chǎn)注銷簿記載的面積計(jì)算； 尚未停止物權(quán)注銷的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未停止實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，依照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，能夠依照下列辦法認(rèn)定：業(yè)主人數(shù)，依照專有局部的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有局部按一人計(jì)算。但建立單位尚未出賣和雖已出賣但尚未托付的局部，以及同一買受人具有一個(gè)以上專有局部的，按一人計(jì)算。總?cè)藬?shù)，依照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
變化4
物管要及時(shí)回答業(yè)主對(duì)收支提出的質(zhì)詢
新方法 增加一條“標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞企業(yè)的行為，增加業(yè)主的知情權(quán)”。請(qǐng)求同一物業(yè)效勞企業(yè)同時(shí)效勞于多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，效勞本錢和收支應(yīng)分別核算、單獨(dú)建賬。這樣做主要是防止不同物業(yè)管理區(qū)域管理本錢沒有合理分?jǐn)偟礁鱾€(gè)小區(qū)。
新 方法請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化本錢和收支管理。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主發(fā)布物業(yè)效勞資金的收支狀況，并接 受業(yè)主委員會(huì)的核對(duì)。方法還提出：業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)發(fā)布的物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支狀況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)回答。”
此外，新方法將住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停放保管效勞收費(fèi)修正為：“住宅小區(qū)車輛停放保管效勞收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)理價(jià)，詳細(xì)收費(fèi)規(guī)范由物業(yè)效勞企業(yè)、停車效勞企業(yè)等停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者與業(yè)主或運(yùn)用人經(jīng)過合同或其他方式商定”。
業(yè)內(nèi)見地
收支單獨(dú)建賬，管理更透明
在新方法中，關(guān)于“標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞企業(yè)的行為，增加業(yè)主的知情權(quán)”的請(qǐng)求，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)：“短期內(nèi)這項(xiàng)請(qǐng)求會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)形成一定的影響和攪擾，但久遠(yuǎn)來看是好事，對(duì)物管企業(yè)管理提出更高的請(qǐng)求，促使本錢計(jì)算更透明。”
“我 們
公司在
深圳有一個(gè)小區(qū)，按當(dāng)?shù)卣?qǐng)求，物業(yè)企業(yè)每效勞一個(gè)小區(qū)，就要單獨(dú)注冊(cè)一個(gè)小區(qū)物管
公司，從源頭請(qǐng)求每個(gè)小區(qū)單獨(dú)建賬，這是好的經(jīng)歷，值得我們學(xué) 習(xí)。”該名業(yè)內(nèi)人士表示，按如今的公示方式，局部小區(qū)的傾向走方式，難以反映實(shí)踐的收支狀況。新方法請(qǐng)求每個(gè)小區(qū)本錢收支單獨(dú)建賬，是學(xué)習(xí)
深圳的先進(jìn)經(jīng) 驗(yàn)。
“目前車位租賃的報(bào)答率偏低，假定一個(gè)車位本錢為10 萬元，以市場(chǎng)最高租金300元/月計(jì)算，要27 年才干回本。”該名 業(yè)內(nèi)人士表示，新方法請(qǐng)求“住宅小區(qū)車輛停放保管效勞收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)理價(jià)”，將會(huì)有相當(dāng)一局部物業(yè)效勞企業(yè)、停車效勞企業(yè)醞釀提價(jià)，租金上調(diào)直接增加業(yè)主 的用車本錢。
市民聲音
物業(yè)收支狀況公示項(xiàng)目應(yīng)細(xì)分
市民（毛小姐）：我有留意過所在小區(qū)每季度的 收支狀況公示，覺得如今的公示方式只是走過場(chǎng)，沒有實(shí)踐的意義。舉個(gè)例子，現(xiàn)有的公示內(nèi)容除了收費(fèi)面積和金額、支出、結(jié)余等狀況之外，細(xì)分項(xiàng)目只能看到管 理人員支出幾、共同局部維護(hù)費(fèi)用幾等籠統(tǒng)的數(shù)字。業(yè)主看了這些數(shù)字，也無從判別企業(yè)的管理行為能否合理。
新條例請(qǐng)求“標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞企業(yè)的行為，增加業(yè)主的知情權(quán)”，我覺得應(yīng)該請(qǐng)求物管企業(yè)細(xì)化公示的項(xiàng)目，讓業(yè)主理解物業(yè)管理費(fèi)每一筆支出的用處。固然不是每位業(yè)主都關(guān)懷這些細(xì)致的賬目，但萬一業(yè)主對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況有疑問，公示狀況能夠作為重要根據(jù)。
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