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屢屢上演“打新”瘋狂，剛需陪跑的深圳打新族，如今也有了對網紅盤say “NO”的時刻。

不少深圳“打新”族翹首以盼的萬科(000002.SZ/02202.HK)都會四季項目，并沒有演繹深圳西部逢盤必爆的重復畫面，等來的是去化不理想的反轉。

6月20日，寶安區萬科都會四季線上選房，棄選率約四成。至6月21日夜間23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。

對比尖崗山片區10萬+/㎡的在售二手房，均價不得高于83265元/㎡的萬科都會四季存一二手倒掛現象。市場人士對網紅盤開盤遇冷頗感意外之際，也認為樓盤受制于交通短板顯著、學校配套吸引力一般等，性價比優勢并不顯著。相比之下，配套、交通等條件相當的深圳東部坪山區華潤萬樾府開盤當日即告清盤。

東西兩大網紅盤，分別遭遇一熱一冷局面。市場人士認為，這并不足以說明深圳樓市“打新”遇冷，但是“打新”愈趨理性是一個微妙的轉變。

“網紅盤”意外遇冷

常年行走在焦慮邊緣的深圳買房族，似乎很難找到拒絕網紅盤萬科都會四季的理由。

從樓盤本身來看，萬科都會四季是深圳寶安區尖崗山豪宅片區的剛需盤，總價不足600萬元就能上車3房，不足1000萬元就能買到舒適的4房2廳。對比對面樓盤越秀和樾府3房起步價1000萬+，萬科都會四季原本是擁有較強吸引力的。剛需族小林就是網紅盤萬科都會四季粉絲中的一員。

萬科都會四季所在的尖崗山片區是深圳西部最大的別墅群片區，周邊分布有中海地產(00688.HK)、越秀地產(00123HK)、泰禾集團(000732.SZ)等開發商的大戶型豪宅。

該項目是萬科于2020年11月以“59.98億+配建6.6萬平方米人才房”摘得宗地A122-0371。該宗地項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于83265元/㎡，只租不售的人才住房初始配建面積為14060㎡。

這也是萬科時隔多年后出現在深圳招拍掛市場拿的首個地塊，并首次進入尖崗山豪宅片區。

樓盤戶型主打剛需人群，主要為75平方米、95平方米、115平方米的3-4房，總價區間在524-1113萬元/套，帶精裝修交付。各戶型房源單價不足九萬，而周邊在售的中海9號公館、曦谷花園等二手房源單價均在十萬以上。2020年，尖崗山片區的越秀和樾府項目入市，均價9.1萬元/平方米。

對于小林這樣預算有限的剛需購房群來說，75平方米三房在這個片區還是有一定的稀缺性。

早在今年三四月份，就有一些房產微信群在發售該項目即將面世的預熱信息，稱“感興趣的可以發購房人姓名+電話了解登記拉購房群”、“優先通知已經登記的客戶”等。本就對這個項目好感度頗高的小林，彼時也加入了部分購房群，以方便提前獲悉網紅盤的發售信息。

6月20日，萬科都會四季線上選房正式開始，1306批選房客戶選購856套房源。下午13:20分左右，線上選房結束，但項目成交約500套，剩余300多套仍未售出，市場反響平淡。

至6月21日夜間23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。多個消息人士向第一財經記者進一步透露，該樓盤94平方米、96平方米戶型還有一百套左右待售，115平方米戶型還有十余套左右在售。

深圳不少“打新”盤有一開盤即遭遇秒光的經歷，“打新”盤買到即賺到的理念深入人心。以深圳2020年度網紅盤華潤置地(01109.HK)為例，選房全程耗時13個小時，華潤城潤璽一期1171套房源全部售罄，樓盤有效誠意登記號達到9687個，須驗資凍結350萬元/套，凍結資金高達339.05億元，直逼深圳2020年11月23日一日土拍總地價約339.81億元。

見慣了深圳樓市火熱、“打新”熱度高企的小林，對于萬科都會四季開盤遇冷感到意外。

更令一些市場人士意外的是，萬科都會四季還啟動了中原等房產中介進行二三級分銷聯動。

一位搖到900多號的購房人劉小姐也向第一財經記者表達了類似感受。她是萬科都會四季1306名意向客戶中的一位。她猶豫良久，還是放棄了94平方米的總價 810-880萬元的戶型。

“94平方米、95平方米戶型，東南西北朝向都還有在售，主要是覺得性價比低了。八九百萬元在深圳的選擇性還是比較多的，諸如福田、羅湖、寶安都可以挑到好的置換二手房，部分甚至還帶有優質學位。”劉小姐說到，南山區西麗，福田區上梅林、皇崗等也有不少千萬新盤在售，配套更佳。

“花費千萬元，去尖崗山買2梯7戶、配套毫無吸引力的購房人未免有些沖動了吧。”一位市場人士感慨道。

深圳樓市漸趨理智

不少市場人士也將網紅盤遇冷，部分歸因于景氣度下行的深圳樓市。

6月17日，國家統計局發布的5月份70城房價漲跌幅指數表中，四大一線城市的二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

其中，北京、上海和廣州環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%;深圳卻由上月持平轉為下降0.1%。深圳二手住宅價格自2019年6月之后已經連漲了23個月，月均環比上漲1%，這是首次出現下調。而在今年 1 月70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環比漲幅位列榜首。

新房方面，中原地產數據顯示，深圳5月新房住宅成交套數環比下滑23.6%，成交面積環比下滑24.9%。新房住宅成交已經連續5個月在下滑了。

二手房方面，深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，5月深圳二手房網簽量共計3781套(含自助網簽)，環比(與上月相比)持續下降14%，同比去年5月二手房11028套的網簽量則大幅下滑了65.7%。

最新的一周(6月14日~20日)二手房網簽量持續低迷，僅小幅回升至713套，樓市橫盤局面并未扭轉。

持續上行的深圳樓市進入低迷局面，被認為是系列調控作用的產物。

從2020年“7·15”房產調控新政以來，深圳樓市迎來了一波密集的政策調控。緊接著的打新規則改變、嚴查首付來源、經營貸違規入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調控使得深圳新房、二手房成交持續承壓，也給疫情之下深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

尤其是“2·8”新政堪稱給深圳發燒的樓市澆了一盆冷水。深圳市住房和建設局今年2月8日在國內率先提出，建立二手房成交價格參考機制，并發布3595個小區參考價格。

多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化，可能要看三季度的情況了。多個機構監測的深圳5月二手住宅掛牌價數據也顯示，絕大部分業主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈，觀望情緒依舊濃厚。

這種趨冷的市場環境下，房票價值彌升，打新也變得更為審慎務實起來了。再加上新盤的資金來源審查嚴格、銀行放貸趨嚴等，不少買房人在資料審核階段就被卡掉了。

買房者開始多個維度對比，看中樓盤性價比。市場人士認為，有的樓盤依然火熱，但有的樓盤開始遇冷，這說明樓市趨冷，深圳打新人愈趨理性了。