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按建工工程總造價2%存繳，存儲期為8年

《管理辦法》確立，住房物業保修金就是指施工單位按規定向物業管理所在地區(縣、市)住房和城鄉建設主管機構存繳的，做為保修期內住宅物業品質維修費確保資金。

施工單位存繳保修金的物業管理主要包括新創建住宅物業、居民小區內非住宅物業或與住宅物業構造連接的非住宅物業。

施工單位存繳保修金時間和標準是，物業管理工程驗收前，向物業管理所在地保修金監督機構依照物業管理建設工程工程總造價的2%存繳。保修金的存儲期為8年。存儲限期從物業管理區域內首套房房屋交付之日起測算。

《管理辦法》的實施，將充分發揮保修金的保障功效，催促施工單位依規標準執行質保義務，確保物業管理在保修期內的正常啟動和維護，為了維護小區業主合法權利提供參考。 市住建局相關負責人表示。

這類情況可開啟物業保修金

《管理辦法》確立，質保要求人都是業委會(前期物業期內為社區居委會或村民委員會，相同)和業主。當質保要求人發覺物業管理存有產品質量問題時，必須在保修范圍和保修期內，向質保機構實施單位明確提出質保要求。

在物業管理保修范圍和保修期內，有下列情形之一的，能夠運行應用保修金：

1. 對定性為合乎質保所規定的，自評定之日起15日內運行執行檢修(質保實施單位和質保要求對運行執行維修時間另有約定的除外) 具體卻并未開展的；

2.除因不可抗力或是質保要求人緣故外，運行執行檢修后，無正當理由中止施工超出5日以上；

3.施工單位拒不履行質保的責任；

4.因停業、倒閉等原因無法執行質保的責任。

這4條里邊，第二條是新增加。由于在具體執行過程中，有可能出現某些無正當理由中斷推遲質保的現象，提升這一條要求是為了處理這一問題。 市住建局相關負責人說。

應用保修金的有關程序流程

依據《管理辦法》，業委會實施使用保修金的質保，應當按照下列流程申請辦理，所在城市鎮(鄉)市人民政府、社區服務中心應予以幫助和監管：

1.機構編寫工程項目維修施工方案和費用預算；

2.邀約質保工程項目有關小區業主監管工程質量和進展情況；

3.機構工程施工、監理公司和有關小區業主開展工程驗收，出示竣工驗收合格匯報；

4.機構編寫工程決算書，并授權委托第三方專業咨詢企業審批預算，出示工程決算審查報告。

針對使用保修金數額較大的質保事宜，所在城市鎮(鄉)市人民政府、社區服務中心能夠具體指導采用競爭方法依規挑選施工企業，并可以知道監理公司推行工程質量工程監理。

質保工程完工后，業委會應該將材料證明報保修金監督機構審批。保修金監督機構理應在收到原材料之日起5個工作日內作出材料是不是滿足條件的審批。對滿足條件的，必須在5個工作日內向型檢修工程施工以及相關實施單位付款各項費用。

對依照《管理辦法》要求應用保修金的，施工單位理應在收到保修金監督機構的保修金補存通知函后15日內，全額補存保修金。

6種情況不納入保修范圍

與此同時，《管理辦法》確定了6種不屬物業管理保修范圍具體的情況，而由相關責任人依規承擔法律責任檢修義務：

1.私自修改建筑結構、機器設備部位或是私自在屋頂上構建房屋建筑、建筑物及其顯著增加載荷導致構造損害、預制構件形變或是裂開等；

2.在外面墻壁打洞、組裝護欄(防盜系統罩)，或是更改原墻壁構造、封閉式陽臺導致墻面滲漏的；

3.私自改變房頂、陽臺、洗手間、廚房間、墻壁等地面防水導致其滲漏的；

4.別的錯誤操作或是違反規定室內裝修個人行為所造成的；

5.以上4種個人行為衍化引起的其他情形；

6.法律法規或是品質質保書合同約定的不可列入物業管理保修范圍的其他情形。

質保期滿，怎樣退回？

物業保修金退回一直是個老大難問題，以前退還的前提條件之一是 全體業主允許 ，但操作過程中，難度系數非常大。新版本《管理辦法》對退回步驟進行了優化，按保修金儲存期屆滿90日、60日、30日，分三個階段進行公示。與此同時充分考慮執行中可能發生的狀況，確定了異議解決方案，具有極強的具體指導意義。 市住建局相關負責人說。

依據《管理辦法》，施工單位需在保修金儲存期屆滿90日前，向所在地保修金監督機構書面形式明確提出退回保修金申請辦理。保修金監督機構理應在收到保修金退回審核后，發布擬退回保修金預告片。公示期不得少于30日。

保修金儲存期屆滿60日前，鎮(鄉)市人民政府、社區服務中心理應會與所在地區(縣、市)住房和城鄉建設主管機構，具體指導業委會機構小區業主對物業管理品質進行全方位檢查。

保修金儲存期屆滿30日前，由物業管理所在地區(縣、市)住房和城鄉建設主管機構在這個物業管理區域信息內容宣傳牌等顯著位置，向全體業主公示公告擬退回保修金公示，征求客戶對施工單位執行物業管理質保義務的建議。公示期不能低于7日。與此同時，確立保修金監督機構依照有關明確的規定，退回保修金利息賬戶余額。

除此之外，《管理辦法》還確立，容許將保修金利息賬戶余額轉到該物業管理區域專項維修資金賬戶幾種情況。

自主創新物業保修金存繳方法

新版本《管理辦法》切實對焦物業保修金應用難、退回難和補繳難的問題，目的是為了讓物業保修金真真正正具有催促施工單位依法履行質保義務的功效，與此同時，也考慮了緩解施工單位的經濟壓力的有關措施。 市住建局相關負責人說。

依據《管理辦法》，區(縣、市)住房和城鄉建設主管機構能夠探尋示范點施工單位遞交見索即刷銀行的保修金票據，或是保修金保險憑證等形式，自主創新保修金管理方案。激勵施工單位根據選購工程質量保險的形式，執行物業質保義務。

下一步，大家也將會同相關部門和民間力量，示范點創新建設企業遞交金融機構保修金票據、保修金保險保單等形式存繳保修金，在確保質保責任落實的情形下，為企業發展緩解一部分經濟壓力，與此同時引入金融業制度的管束，多途徑破譯在實踐中所面臨的物業保修金應用、補繳困難的問題。 該負責人說。

據了解，現階段，與新版本《管理辦法》配套《寧波市住宅物業保修金交存暫行辦法》已經征詢建議，最近都將頒布。

新聞鏈接

住宅物業保修期是如何所規定的？

依據浙江的有關規定，施工單位理應按照國家規定保修期和保修范圍，擔負物業質保義務。

正常啟動環境下，住宅物業保修期為：

1.屋面防水工程不少于8年；

2.有防水要求的洗手間、屋子和墻體的防滲漏不少于8年；

3.供暖與制冷系統軟件，為2個冬季供暖、制冷期；

4.電氣設備管道、給排水管道、設備安裝工程和工程裝修，為2年；

5.建筑物的地基基礎工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件所規定的該工程的有效使用期限。

在其中，保修期自物業管理交貨顧客之日起測算。

物業保修金與物業管理專項維修資金的差別

物業保修金，指施工單位向主管機構存繳的，做為保修期內住宅物業品質維修費確保資金。

物業管理專項維修資金，就是指專項用于房屋建筑內共用部位、建筑區劃內共用設施設備質保期滿后檢修、發布和更新改造資金。存繳人是有著共用部位與共用設施設備的住房、普通住宅的物業管理業主和購房者。

哪些情況下，能將物業保修金變為物業管理專項維修資金？

依據《管理辦法》，施工單位在保修金儲存期屆滿后，明確舍棄退回權益的，保修金監督機構應該將保修金利息賬戶余額轉到該物業管理區域專項維修資金帳戶。施工單位未按照本辦法規定的保修金退回時間內遞交退回申請辦理，或因散伙、倒閉及其它情況，導致施工單位不存在的，物業管理所在地住房和城鄉建設主管機構必須在門戶網、該物業管理區域進行公示。公示期限不能低于30日。公示公告期滿，保修金監督機構理應按照我國、省要求，將保修金利息賬戶余額轉到該物業管理區域專項維修資金帳戶。法律法規、政策法規另有規定的，從其規定。